住宅ローン返済が先？投資が先？イールドギャップで考える5つの理由

「投資って早く始めた方がいいって聞くけど、住宅ローンもまだ残ってるし…」

そんな悩み、ありませんか？
たしかに、資産運用は“時間を味方につける”のが大事。でも、住宅ローンの返済がある中での投資は、ちょっと慎重になった方がいいかもしれません。

今回は、不動産投資でよく使われる「イールドギャップ」の考え方を応用して、「なぜ住宅ローンを先に返すべきか？」を5つの理由に分けてやさしく解説します。

イールドギャップとは？

まずは基本から。

イールドギャップ＝実質利回り − 借入金利

不動産投資の世界では、投資物件から得られる実質利回りと、借入金利（ローンの金利）の差を見て「この物件は儲かるかどうか」を判断します。

この差が大きい＝儲かる可能性大、
差が小さい＝要注意（赤字のリスクも）というわけです。

以下の5つの理由で考えてみましょう。

住宅ローンは、たとえ低金利でも元本＋利息を確実に支払う義務があります。

たとえば金利1.5%の住宅ローンがあるなら、1.5%分は「確実に毎年出ていくお金」です。
一方、投資で得られる利回りは「期待値」にすぎません。

確実なマイナスを抱えたまま、リスクのあるプラスを追いかけるのは、損失リスクを高める原因になりかねません。

たとえば、投資の実質利回りが2.0％、でも借入金利が2.5％だったとしたら…

イールドギャップ = 2.0% – 2.5% = -0.5%

つまり、投資するだけで損している状態です。

住宅ローンを抱えたままだと、このような「逆ザヤ（借入コストの方が高い）」の状態になりやすく、資産形成どころかお金が減っていってしまう危険性があります。

「ローン返済もある」「投資の結果も気になる」

このようにダブルでお金の不安を抱えると、どうしても冷静な判断が難しくなりがちです。

特に価格が下がった時に「怖くて売ってしまった」「続けられなくなった」といったケースは、初心者の方に多く見られます。

まずはローン返済で“心のお守り”を作っておく方が、投資も安定して続けられるんです。

投資の世界では、一般的にイールドギャップが2%以上あれば投資妙味ありと言われています。

でも、住宅ローンがある状態でそれだけの利回りを安定して得るのは、実はかなり難しいんです。
特に投資信託や株式などでは、年5～6％のリターンがあっても、手数料や税金を引けば実質利回りはもっと低くなることも。

その状態で、1％超のローン金利を払っていたら…？
「投資で増える」より「ローンを返して減らす」方が確実にお金が残る可能性が高いんです。

今後、インフレや経済政策によって金利が上がる可能性もあります。

そうなると…

つまり、「ローン返済は苦しくなる」「投資は損をする」ダブルパンチに。

金利の影響をダブルで受ける前に、ローン返済を優先しておく方が安心というわけですね。

投資は大切。でも、それ以上に「土台を整えること」がもっと大切です。

ローンを返済することで

という“いい流れ”が生まれます。

投資を焦らなくても大丈夫。住宅ローンの返済こそが、あなたの資産形成のスタートラインです。